七界策略全新深圳两小区停车场确权办产权证经营管理示范

数十年来七界策略，深圳住宅等小区规划车位停车场一直没有办理不动产首次登记证书（即产权证），因此引发纠纷长期存在，严重危害社会稳定，亟须解决。进入2025年9月，这种停车场没办产权证时期将成为“旧时代”，取而代之的停车场办产权证“新时代”诞生。今天给社会展示这种“新时代”核心特征——“全新深圳两小区停车场确权办产权证经营管理示范”，让我们对这种“新时代”核心特征，全面了解，以集聚共识，振兴我们共有的“深圳城”。

一、深圳小区规划车位停车场权属确权和办出产权证的“法律之路”综述

根据1993年10月1日起至今施行的《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条的刚性规定，只要深圳小区的政府规划许可文件规定有若干个如300个规划车位停车场【含地下车库即整个地下空间全部建筑面积、地上架空层车库或地上停车楼全部建筑面积和全部地上露天规划车位设施面积（指所有地上露天规划车位划线或可划线的框内设施面积之和，单个地上露天规划车位划线或可划线的框内面积约为12平方米）所构成的小区300个规划车位停车场】，该停车场不计容积率、不分摊面积、深圳政府规划部门没有收取地价，是深圳政府规划部门不出让的不动产，这就是小区的政府规划许可规定，小区首次房地产转让合同不能违反该规定，该规定是小区首次房地产转让合同不可分割的合同整体，特别约定了小区停车场权益：深圳政府规划部门是该停车场所有权的财产权人，因为深圳政府政策一直以来是不支付该停车场建设工程款给开发商（含实际开发商即实际投资建设单位），所以开发商是当然的该停车场70年使用权的财产权人，也是实际上的该停车场房屋（含地上露天规划车位的露天房屋即划线或可划线的框内设施面积，如住宅的露天阳台属于房屋范畴，所以地上露天规划车位、地上露天商铺属于房屋范畴）所有权人。根据“地随房走”的房地产法律规定，开发商就是该停车场不动产权人——深圳规划部门有法律权利、义务、责任给开发商依法作出这样的书面确权，得到确权的开发商即可按照今年6月1日开始施行的《深圳市国有建设用地不动产登记历史遗留问题处理规定》政策，办出该停车场不动产首次登记证书（即产权证）登记在开发商名下。

附：本节内容有关证据（见后图片）

二、全新深圳福田区幸福家园小区停车场确权办产权证经营管理示范

（1）该小区含规划车位停车场于2002年建成竣工交付使用，该小区的政府规划许可文件规定有296个规划车位即有一家296个规划车位停车场合计面积约13000平方米【包括地下车库即整个地下空间全部建筑面积约11700平方米；地上车库全部建筑面积约1000平方米；30个地上露天规划车位划线或可划线的框内面积之和约360平方米（约12平方米/个】，类似于一家296间客房酒店合计面积约13000平方米，住客是“汽车”。该停车场作为非营利性的公共交通设施，配套给该小区业户汽车及社会汽车有偿使用。该停车场如同一家酒店，经营管理上是整体，对应的该停车场业主只有一个即开发商【本文第“二”之（2）可证明】；

（2）该停车场不计容积率、不分摊面积、深圳政府规划部门没有收取地价，是深圳政府规划部门不出让的不动产，根据本文“一”的综述，开发商民企深圳卓众集团公司投资的赛华公司是该停车场不动产权人——能够得到深圳政府规划部门的书面确权，从而按照政策规定，可办出该停车场首次登记证书（即产权证）登记在赛华公司名下；

（3）2025年7月，赛华公司向深圳市不动产登记中心提交该停车场办产权证“咨询函”，2025年8月8日该中心复函指明了该停车场办产权证需要的手续，使得该停车场正式进入办产权证程序，2025年9月预计可办出该停车场产权证登记在赛华公司名下，实现深圳小区规划车位停车场办产权证“零的突破”，标志本文所说“新时代”诞生；

（4）赛华公司办出该停车场产权证日起，立即依法行使其该停车场产权人权利、履行义务和承担责任。即：授权委托卓众集团公司全权经营管理该停车场业务，将该停车场命名为“卓众第二规划车位停车场”挂牌，提供车位租赁服务（暂时不提供车位销售服务），车位租赁有时租、日租、月租等不同时长，按照市场供求关系由该停车场业主赛华公司授权委托卓众集团公司自主定价和自主调整价格，实行明码标价，公平交易，接受社会和政府部门监督。对于该停车场办出产权证前已经和赛华公司或卓众集团公司签订有《幸福家园车位使用协议》而取得1个或多个地下车位70年使用权的，所签订车位协议即合同继续有效，协议上的车位使用人按照协议享有合同权利（类似长租租户的合法权利）并得到法律如法院诉讼的保护（特别是因为该停车场有产权证，所以卓众集团公司更有法律条件按照车位协议给协议上的车位使用人提供强有力的法律保障，维护其车位合同权利不受侵害），使用车位应遵守该停车场管理规则的规定【备注：因为通过这种车位协议取得的车位70年使用权类似小产权房，一直无法办理深圳政府部门的转让备案登记过户手续，因此赛华公司办出该停车场产权证后，也办不了单个或多个规划车位的转让过户登记的产权证（但单个地上露天规划车位不动产办出首次登记证书登记在开发商名下可以，以及小区规划车位停车场整体转让过户登记办出产权证可以——这是投资合法退出的应有机制）】；

（5）该停车场有了产权证七界策略，表明长期存在的“无主”（无产权证）停车场管理必然秩序混乱、死气沉沉且不断恶化，变成“有主”（有产权证）停车场管理必然秩序井然、欣欣向荣且可持续，将造福该小区及社会，主要体现在三个方面：

一是不再有该停车场权属纠纷即定分止争（该项纠纷曾经长期存在，严重危害该小区及社会稳定），从而带来该小区及社会和谐稳定；

二是该停车场业主（业主授权委托单位）可按照市场供求关系自主定价或自主调整价格收取车位租金，通过车位租金价格调控使得该小区长期存在“停车难”及其带来严重社会危害的历史终结，即不再出现“停车难”及其带来的严重社会危害，也就是出现停车不难长期存在，从而带来该小区及社会长治久安；

三是因为有了前面的定分止争和停车不难长期存在，使得社会资金敢于投资该小区商场开办实体商业，可解决就业增加税收活跃经济服务社会，从而带来该小区及社会的繁荣兴旺。

附：本节内容有关证据（见后图片）

三、全新深圳福田区福侨大厦小区停车场确权办产权证经营管理示范

（1）该小区含规划车位停车场于1998年建成竣工交付使用，该小区的政府规划许可文件规定有70个规划车位即有一家70个规划车位停车场合计面积约2100平方米【包括地下车库即整个地下空间全部建筑面积约1350平方米；地上架空层车库全部建筑面积约500平方米；22个地上露天规划车位划线或可划线的框内面积之和约264平方米（约12平方米/个】，类似于一家70间客房酒店合计面积约2100平方米，住客是“汽车”。该停车场作为非营利性的公共交通设施，配套给该小区业户汽车及社会汽车有偿使用。该停车场如同一家酒店，经营管理上是整体，对应的该停车场业主只有一个即实际开发商【本文第“三”之（2）可证明】；

（2）该停车场不计容积率、不分摊面积、深圳政府规划部门没有收取地价，是深圳政府规划部门不出让的不动产，根据本文“一”的综述，实际开发商即实际投资建设单位民企深圳卓众集团公司是该停车场不动产权人——能够得到深圳政府规划部门的书面确权，从而按照政策规定，可办出该停车场首次登记证书（即产权证）登记在卓众集团公司名下；

（3）2025年7月，卓众集团公司向深圳市不动产登记中心提交该停车场办产权证“咨询函”，2025年8月8日该中心复函指明了该停车场办产权证需要的手续，使得该停车场正式进入办产权证程序，2025年9月预计可办出该停车场产权证登记在卓众集团公司名下，实现深圳小区规划车位停车场办产权证“零的突破”，标志本文所说“新时代”诞生；

（4）卓众集团公司办出该停车场产权证日起，立即依法行使其该停车场产权人权利、履行义务和承担责任。即：卓众集团公司自行经营管理该停车场业务，将该停车场命名为“卓众第一规划车位停车场”挂牌，提供车位租赁服务（暂时不提供车位销售服务），车位租赁有时租、日租、月租等不同时长，按照市场供求关系由该停车场业主卓众集团公司自主定价和自主调整价格，实行明码标价，公平交易，接受社会和政府部门监督。对于该停车场办出产权证前已经和卓众集团公司签订有《福侨大厦车位使用协议》而取得1个或多个地下车位或地上架空层车库车位70年使用权的，所签订车位协议即合同继续有效，协议上的车位使用人按照协议享有合同权利（类似长租租户的合法权利）并得到法律如法院诉讼的保护（特别是因为该停车场有产权证，所以卓众集团公司更有法律条件按照车位协议给协议上的车位使用人提供强有力的法律保障，维护其车位合同权利不受侵害），使用车位应遵守该停车场管理规则的规定【备注：因为通过这种车位协议取得的车位70年使用权类似小产权房，一直无法办理深圳政府部门的转让备案登记过户手续，因此卓众集团公司办出该停车场产权证后，也办不了单个或多个规划车位的转让过户登记的产权证（但单个地上露天规划车位不动产办出首次登记证书登记在实际开发商名下可以，以及小区规划车位停车场整体转让过户登记办出产权证可以——这是投资合法退出的应有机制）】；

（5）该停车场有了产权证，表明长期存在的“无主”（无产权证）停车场管理必然秩序混乱、死气沉沉且不断恶化，变成“有主”（有产权证）停车场管理必然秩序井然、欣欣向荣且可持续，将造福该小区及社会，主要体现在三个方面：

一是不再有该停车场权属纠纷即定分止争（该项纠纷曾经长期存在，严重危害该小区及社会稳定），从而带来该小区及社会和谐稳定；

附：本节内容有关证据（见后图片）

以上，就是深圳小区规划车位停车场办产权证“新时代”核心特征——“全新深圳两小区停车场确权办产权证经营管理示范”的内容，这些内容经实践验证具有良好社会效果后，可复制推广，让深圳乃至全国进入和谐稳定长治久安与繁荣兴旺的“新时代”——由这种停车场办产权证“新时代”转化而来。

2025年9月12日卓众发布